[SALX]

Ниже представляю Вашему вниманию проект обращения депутата Законодательной Думы Хабаровского края Дронченко А.И.(КПРФ) в прокуратуру края. Данное обращение будет направлено в ближайшее время с просьбой дать правовое заключение по рассылаемому договору управления управляющей организацией.?Начиная с июня 2007 года собственникам жилых помещений в многоквартирных домах рассылаются договоры управления многоквартирным домом (далее — рассылаемые договоры). В данных договорах указывается, что основанием заключения договора является решение общего собрания «Собственников». Однако, как утверждают сами собственники, подобных собраний в их домах не проводилось и решений по выбору способа управления не принималось. В то же время рассылка подобных договоров до принятия решения собственниками о выборе способа управления домом действующим законодательством не предусмотрено. Рассылаемые договоры, на мой взгляд, содержат ряд положений, вступающих в противоречие с федеральным законодательством. Ниже приведены такие незаконные положения.1. Пункт 1.1: «?Собственники» поручают «Управляющей организации» осуществлять управление многоквартирным домом, расположенным по адресу? (далее «дом» ), а «Управляющая организация» обязуется за плату оказывать услуги по управлению «домом», организовывать выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества «дома», обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями, обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями, обеспечивать регистрационный учет граждан, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления «домом», деятельность?.Сравните данное определение предмета договора с определением, закрепленным в ЖК РФ. Часть 2 ст. 162 гласит: ?По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность?.Обратите особое внимание, что по дефиниции, установленной федеральным законом, управляющая организация обязана «предоставлять коммунальный услуги собственникам», в тоже время рассылаемый договор говорит об обязанности управляющей организации ?обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями?. В последнем случае управляющая организации вместо того, чтобы непосредственно предоставлять коммунальные услуги, обязуется быть лишь посредником между собственником и коммунальным предприятием. Очевидно, что указанное положение противоречит российскому законодательству. 2. Пункт 2.3: «Исполнитель» – организации различных форм собственности и физические лица, на которые «Управляющей организацией» на договорной основе возложены обязательства по предоставлению «Собственнику» работ (услуг) по текущему, капитальному ремонт и текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению?.Сравните с определением, данным в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. — 307. Абзац 3 п. 3. указанных Правил гласит: “исполнитель” – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы?.Сравните также с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. — 210-ФЗ ?Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса?. Подпункт 17 ст. 2 указанного федерального закона гласит: потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов – лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд (далее – потребители). В жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются:а) в многоквартирных домах – товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений;б) в жилом доме – собственник этого дома или уполномоченное им лицо, предоставляющее коммунальные услуги?.Кроме этого в данном случае применимо определение договора управления многоквартирным домом, установленное ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (см. выше).Исходя из сказанного, можно сделать однозначный вывод: если собственники выбрали в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, то в этом случае исполнителем в отношениях по предоставлению коммунальных услуг является управляющая организация. Возможность того, чтобы исполнителем была иная организация нежели управляющая организация, установлена только для случая, когда собственники выбрали такой способ управления многоквартирным домом, как непосредственное управление. В нарушение российского законодательства рассылаемый договор предлагает считать исполнителем не управляющую организацию, а организацию, на которую возложены обязательства по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению. Очевидно, что это противоречит федеральному законодательству. Обратите внимание, что дефиниция, предлагаемая договором, последовательно развивает положение, закрепленное в п. 1.1 того же договора.3. Пункт 2.7: Настоящим договором «Собственники» поручают «Управляющей организации» заключить от имени и за счет «Собственников» договоры на предоставление работ (услуг) по содержания, текущему и капитальному ремонту общего имущества «Собственников» многоквартирного дома, агентские договоры или договоры на расчетно-кассовое обслуживание с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг по отоплению, водоснабжению, водоотведению, газоснабжению «Собственников», а также договор на электроснабжение мест общего пользования?.Данный пункт несет в себе три важнейших положения. Во-первых, управляющая организация заключает договоры на оказание коммунальных услуг от имени и за счет собственников. Во-вторых, управляющая организация от имени и за счет собственников заключает агентские договоры или договоры на расчетно-кассовое обслуживание с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг. В-третьих, управляющая организация берет на себя обязательство заключать указанные договоры только в отношении предоставления услуг по отоплению, водоснабжению, водоотведению, газоснабжению, а также договор на электроснабжение мест общего пользования.Каждое из выделенных положений имеет свои недостатки, а то и прямо противоречит законодательству.Как уже указывалось (см. выше), в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией исполнителем в отношениях по предоставлению коммунальных услуг собственникам является данная управляющая организация. Управляющая организация может либо производить коммунальные услуги самостоятельно, либо приобретать такие услуги у ресурсоснабжающих организаций. Потребителю, то есть собственнику, коммунальные услуги предоставляются на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого управляющей организацией с собственником. Схематично можно представить отношения по предоставлению коммунальных услуг следующим образом:Рассылаемый договор предлагает иную схему отношений:Данная схема отношений имеет свое название — агентский договор (ст. 1005 ГК РФ). Управляющая организация от имени и за счет собственников заключает соответствующие договора с ресурсоснабжающей организацией, которая в этом случае становится исполнителем в отношениях по предоставлению коммунальных услуг. Права и обязанности по данному договору возникают у собственника и ресурсоснабжающей организации. Правоотношения по предоставлению коммунальных услуг возникают между собственниками и ресурсоснабжающей организацией.В таком случае управляющая организация не выполняет обязанность по предоставлению коммунальных услуг, так как данные услуги предоставляются ресурсоснабжающей организацией. Очевидно, что нарушаются ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 3 п. 3 Правил оказания коммунальных услуг гражданам. Обратите внимание, что здесь последовательно продолжают развиваться положения, определенные п. 1.1 и п. 2.3 договора. Управляющая организация берет на себя обязательство заключать агентские договора с коммунальными предприятиями. Однако агентский договор значительно ослабляет правовое положение собственника по сравнению с договором энергоснабжения, который более привычен для регулирования отношений по приобретению коммунальных ресурсов. Но сравнивать оба эти договора имеет смысл только тогда, когда управляющая организация будет выступать не как посредник, а как исполнитель.Последнее, на что необходимо обратить внимание в данном пункте договор, следующее. Управляющая организация не берет на себя обязательство заключать договоры на электроснабжение жилых помещений собственников. Возникает вопрос: неужели собственники обязаны лично заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры на электроснабжение жилых помещений? Непосредственное заключение договора о приобретении электроэнергии предусмотрено только для случая, когда способом управления многоквартирными домами выбрано непосредственное управление (п. 7 Правил оказания коммунальных услуг гражданам). Во всех остальных случаях договоры о приобретении электроэнергии заключаются между исполнителем (управляющей организацией) и ресурсоснабжающей организацией. Поэтому собственники не смогут заключать договоры на приобретение электроэнергии с ресурсоснабжающими организациями, в случае, если они выбрали способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией. И как следствие, если следовать логике п. 2.7 рассылаемого договора, собственники останутся без электроэнергии. Данная ситуация серьезно нарушает законодательство РФ.4. Пункт 3.3.16: ?До 01 октября текущего года утверждать на общем собрании «Собственников» годовой хозяйственный план на следующий год по ремонту и содержанию общего имущества «дома». В случае непредставления хозяйственного плана в срок, «Управляющая организация» самостоятельно разрабатывает данный план?. Данная норма грубо противоречит закону. Пункт 17 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. — 491) установил, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Здесь ничего не говорится о праве управляющее организации на разработку каких бы то ни был хозяйственных планов. 5. Пункт 6.1.3 «Управляющая организация» освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, а также освобождается от возмещения причиненного ущерба, если докажет, что надлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие вины кого-либо из «Собственников», либо других пользователей помещениями, в том числе несвоевременного выполнения ими своих обязанностей, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством?. Пункт 6.1.4: «Управляющая организация» не несет ответственности за качество оказываемых по настоящему договору услуг и выполнение работ в случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества?. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ ?если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств?. Пунктом 76 Правил оказания коммунальных услуг гражданам установлено, что основанием ответственности исполнителя является предпринимательский риск. Абзац 2 п. 76 закрепил: ?Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств?. Из сказанного можно сделать однозначный вывод, что законодательство устанавливает основанием ответственности исполнителя именно предпринимательский риск, а не вину исполнителя. Иными словами, исполнитель отвечает перед собственником независимо от вины. Вышеуказанные пункты договора вступают в противоречия с федеральным законодательством. Обратите внимание, что положения пп. 6.1.3 и 6.1.4 являются логичным завершением положений, закрепленных в пп. 1.1 и 2.7. Это наталкивает на мысль, что схема правоотношений, возникающих по поводу предоставления собственникам коммунальных услуг, заложенная в рассылаемом договоре, имеет своей целью снять ответственность с управляющей организации-исполнителя. Определенная законом система правоотношений, возникающих по поводу предоставления собственникам коммунальных услуг, описывается следующим образом. Управляющая организация в рамках гражданских правоотношений заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающей организации. Собственникам коммунальные услуги предоставляются на основании договора предоставления коммунальных услуг, который заключается в рамках жилищного законодательства.В данных правоотношениях исполнителем выступает управляющая организация. Исполнитель несет ответственность перед собственником независимо от вины?. P.S. Всю дополнительную информацию по вопросу управления многоквартирными домами можно получить по адресу пр.Мира, 11, каб. 5, где находится общественная приемная депутата Дронченко А.И.