[SALX]

Здравствуйте!На протяжении нескольких месяцев в нашем городе МУП “Служба заказчиков” рассылает договор управления многоквартирным домом управляющей организацией. Прокуратура города в сентября предупредила данные МУПы о недопустимости нарушения закона рассылкой подобных договорв. Судя по всему МУПы (а скорее администрация города) проигнорировали это предостережение. Вот так…Управляющая организации после 1 мая 2008 г. станет реальностью. Поэтому давайте пообсуждаем это и разберемся, что же это такое. Готов ответить на имеющиеся вопросы и выслушать разные мнения.

[fuzzy]

если у кого-нить есть этот договор прошу процитировать или дайте линк, сначало хочется прочитать прежде чем обсуждать.

[a_smurn0FF]

для начала: http://www.komcity.ru/forum/news/?id=13837просьба модераторам не закрывать тему ([link url='http://www.komcity.ru/forum/home/?id=13366'] как другую [/link]), темы всё-так несколько разные..всё-таки если хорошо разобраться, то с этим договорами нарушений много, вот только обжаловать их нереально.в наем доме собрание собственников долны были проводить в понедельник, около 17 часов (месяца два назад) – ну и сколько там народу было? кто знает?и так со всем прочим. не говоря уже про кодекс, там вообще – читаешь и волосы шевелятся.

[Khton]

Мне приносили данный договор и требовали подписать в течении 48 часов, естественно я отказался. При этом чуть ли не силой пришлось его вырывать у работницы службы заказчика. Прикольная подробность: вместе с работницей МУПа-немаленькой теткой находился паренек весьма разбитного вида, вся его деятельность заключалась в следующем: он уговариал фразами типа: “Ты это в натуре подпиши, че кочевряжишься” +). Куда засунул договор не помню, но если потребуется поищу. Насколько помню, в этом договоре появились дополнительные услуги, которые мы теперь должны, в случае подписания оплачивать, а именно: ведение техдокументации дома, проведение собраний, далее в договоре не указан полный перечень услуг, которые должна предоставить служба заказчика, а также вводится подневная пеня в случае возникновения задолжности и еще один интересный момент, согласно договора, в самой грубой форме, служба заказчика лишь собирает деньги и передает ведение необходимых работ сторонним организациям, тобишь является просто буферной прослойкой между заказчиком и исполнителем, при этом не указана сумма вознаграждения за эти услуги, а также не указаны методы выбора исполнителя работ. Должен также добавить, что ко всему прочему в договоре не указана аудиторская фирма, и способы оповещения жильцов о потраченных средствах. Пишу с чужих слов, в договоре принесенном в один из дом по ул.Победы, вообще было указано, что служба заказчика берет на “полное обеспечение” лишь один дом, расположенный по адресу службы заказчика +).

[Х_амовник]

интересный пункт договора2.4 настоящий договор заключен на основании общего собрания “Собственников”. Протокол ?_______ от___собрания в глаза не видел тем более какого то протокола3.3.8 в случаи длительного, более 7 дней отсутствия в помещении сообщать в “управляющую организацию” место своего нахождения или контактный телефон на случай аварийной ситуации (раздел Собственник обязан) 🙂 спорные пункты по расчету стоимости кв метра и хоз планук договору приложен листок “Дополнения и изменненияпункт 6.1.4 Было управляющая организация не несет ответственности за качество оказываемых услуг и выполнения работ в случаи истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества собственникастало то же +если не было внесено в хорз план по ремонту 😎 😎 да у нас половина домов таких муть а не договор

[a_smurn0FF]

[quote name='Х_амовник'] в случаи длительного, более 7 дней отсутствия в помещении сообщать в “управляющую организацию” место своего нахождения [/quote]… и ключи от квартиры оставить в почтовом ящике 😀 .на самом деле вопросов очень много: каким макаром УК выбирает подрядчика, форма отчётности о потраченных бабках, кто контрлирует и утверждает калькуляцию стоимости квартплаты и т.д. и т.п..Отчасти механизм решения некоторых вопросов заложен в Жилищном кодексе, например любой жилец дома может инициировать собрание, предварительно собрав подписи в защиту своего варианта повестки дня. Зато по Кодексу повестку дня нельзя изменять.Короче всем на курсы повышения юридической грамотности!

[SALX]

Да, нужно повышать юридическую грамотность. А то растеряешься, если попадешь в такую ситуацию.Представть себе, собрались люди, простые жильцы простых домов. Перед ними выступает Ходынь Николай Стефанович (зам. начальника ЦО по ЖКХ) и грозно так говорит: мол, если вы не подпишите договор, то будете сидеть без тепла, света и т.п. ком. услуг. И кроме того, продолжает Николай Стефанович, вы все, кто не подписывает договор, неисполняете нормативный правовой акт, а посему должны быть привлечены к административной ответственности в виде штрафа. Во как!!!!P.S. Ситуация реально имело место в прошлую пятницу в мкр. Дружба.

[SALX]

Ниже представляю Вашему вниманию проект обращения депутата Законодательной Думы Хабаровского края Дронченко А.И.(КПРФ) в прокуратуру края. Данное обращение будет направлено в ближайшее время с просьбой дать правовое заключение по рассылаемому договору управления управляющей организацией.?Начиная с июня 2007 года собственникам жилых помещений в многоквартирных домах рассылаются договоры управления многоквартирным домом (далее — рассылаемые договоры). В данных договорах указывается, что основанием заключения договора является решение общего собрания «Собственников». Однако, как утверждают сами собственники, подобных собраний в их домах не проводилось и решений по выбору способа управления не принималось. В то же время рассылка подобных договоров до принятия решения собственниками о выборе способа управления домом действующим законодательством не предусмотрено. Рассылаемые договоры, на мой взгляд, содержат ряд положений, вступающих в противоречие с федеральным законодательством. Ниже приведены такие незаконные положения.1. Пункт 1.1: «?Собственники» поручают «Управляющей организации» осуществлять управление многоквартирным домом, расположенным по адресу? (далее «дом» ), а «Управляющая организация» обязуется за плату оказывать услуги по управлению «домом», организовывать выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества «дома», обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями, обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями, обеспечивать регистрационный учет граждан, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления «домом», деятельность?.Сравните данное определение предмета договора с определением, закрепленным в ЖК РФ. Часть 2 ст. 162 гласит: ?По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность?.Обратите особое внимание, что по дефиниции, установленной федеральным законом, управляющая организация обязана «предоставлять коммунальный услуги собственникам», в тоже время рассылаемый договор говорит об обязанности управляющей организации ?обеспечивать заключение договоров с коммунальными предприятиями?. В последнем случае управляющая организации вместо того, чтобы непосредственно предоставлять коммунальные услуги, обязуется быть лишь посредником между собственником и коммунальным предприятием. Очевидно, что указанное положение противоречит российскому законодательству. 2. Пункт 2.3: «Исполнитель» – организации различных форм собственности и физические лица, на которые «Управляющей организацией» на договорной основе возложены обязательства по предоставлению «Собственнику» работ (услуг) по текущему, капитальному ремонт и текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению?.Сравните с определением, данным в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. — 307. Абзац 3 п. 3. указанных Правил гласит: “исполнитель” – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы?.Сравните также с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. — 210-ФЗ ?Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса?. Подпункт 17 ст. 2 указанного федерального закона гласит: потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов – лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд (далее – потребители). В жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются:а) в многоквартирных домах – товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений;б) в жилом доме – собственник этого дома или уполномоченное им лицо, предоставляющее коммунальные услуги?.Кроме этого в данном случае применимо определение договора управления многоквартирным домом, установленное ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (см. выше).Исходя из сказанного, можно сделать однозначный вывод: если собственники выбрали в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, то в этом случае исполнителем в отношениях по предоставлению коммунальных услуг является управляющая организация. Возможность того, чтобы исполнителем была иная организация нежели управляющая организация, установлена только для случая, когда собственники выбрали такой способ управления многоквартирным домом, как непосредственное управление. В нарушение российского законодательства рассылаемый договор предлагает считать исполнителем не управляющую организацию, а организацию, на которую возложены обязательства по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению. Очевидно, что это противоречит федеральному законодательству. Обратите внимание, что дефиниция, предлагаемая договором, последовательно развивает положение, закрепленное в п. 1.1 того же договора.3. Пункт 2.7: Настоящим договором «Собственники» поручают «Управляющей организации» заключить от имени и за счет «Собственников» договоры на предоставление работ (услуг) по содержания, текущему и капитальному ремонту общего имущества «Собственников» многоквартирного дома, агентские договоры или договоры на расчетно-кассовое обслуживание с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг по отоплению, водоснабжению, водоотведению, газоснабжению «Собственников», а также договор на электроснабжение мест общего пользования?.Данный пункт несет в себе три важнейших положения. Во-первых, управляющая организация заключает договоры на оказание коммунальных услуг от имени и за счет собственников. Во-вторых, управляющая организация от имени и за счет собственников заключает агентские договоры или договоры на расчетно-кассовое обслуживание с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг. В-третьих, управляющая организация берет на себя обязательство заключать указанные договоры только в отношении предоставления услуг по отоплению, водоснабжению, водоотведению, газоснабжению, а также договор на электроснабжение мест общего пользования.Каждое из выделенных положений имеет свои недостатки, а то и прямо противоречит законодательству.Как уже указывалось (см. выше), в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией исполнителем в отношениях по предоставлению коммунальных услуг собственникам является данная управляющая организация. Управляющая организация может либо производить коммунальные услуги самостоятельно, либо приобретать такие услуги у ресурсоснабжающих организаций. Потребителю, то есть собственнику, коммунальные услуги предоставляются на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого управляющей организацией с собственником. Схематично можно представить отношения по предоставлению коммунальных услуг следующим образом:Рассылаемый договор предлагает иную схему отношений:Данная схема отношений имеет свое название — агентский договор (ст. 1005 ГК РФ). Управляющая организация от имени и за счет собственников заключает соответствующие договора с ресурсоснабжающей организацией, которая в этом случае становится исполнителем в отношениях по предоставлению коммунальных услуг. Права и обязанности по данному договору возникают у собственника и ресурсоснабжающей организации. Правоотношения по предоставлению коммунальных услуг возникают между собственниками и ресурсоснабжающей организацией.В таком случае управляющая организация не выполняет обязанность по предоставлению коммунальных услуг, так как данные услуги предоставляются ресурсоснабжающей организацией. Очевидно, что нарушаются ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 3 п. 3 Правил оказания коммунальных услуг гражданам. Обратите внимание, что здесь последовательно продолжают развиваться положения, определенные п. 1.1 и п. 2.3 договора. Управляющая организация берет на себя обязательство заключать агентские договора с коммунальными предприятиями. Однако агентский договор значительно ослабляет правовое положение собственника по сравнению с договором энергоснабжения, который более привычен для регулирования отношений по приобретению коммунальных ресурсов. Но сравнивать оба эти договора имеет смысл только тогда, когда управляющая организация будет выступать не как посредник, а как исполнитель.Последнее, на что необходимо обратить внимание в данном пункте договор, следующее. Управляющая организация не берет на себя обязательство заключать договоры на электроснабжение жилых помещений собственников. Возникает вопрос: неужели собственники обязаны лично заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры на электроснабжение жилых помещений? Непосредственное заключение договора о приобретении электроэнергии предусмотрено только для случая, когда способом управления многоквартирными домами выбрано непосредственное управление (п. 7 Правил оказания коммунальных услуг гражданам). Во всех остальных случаях договоры о приобретении электроэнергии заключаются между исполнителем (управляющей организацией) и ресурсоснабжающей организацией. Поэтому собственники не смогут заключать договоры на приобретение электроэнергии с ресурсоснабжающими организациями, в случае, если они выбрали способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией. И как следствие, если следовать логике п. 2.7 рассылаемого договора, собственники останутся без электроэнергии. Данная ситуация серьезно нарушает законодательство РФ.4. Пункт 3.3.16: ?До 01 октября текущего года утверждать на общем собрании «Собственников» годовой хозяйственный план на следующий год по ремонту и содержанию общего имущества «дома». В случае непредставления хозяйственного плана в срок, «Управляющая организация» самостоятельно разрабатывает данный план?. Данная норма грубо противоречит закону. Пункт 17 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. — 491) установил, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Здесь ничего не говорится о праве управляющее организации на разработку каких бы то ни был хозяйственных планов. 5. Пункт 6.1.3 «Управляющая организация» освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, а также освобождается от возмещения причиненного ущерба, если докажет, что надлежащее исполнение условий договора оказалось невозможным вследствие вины кого-либо из «Собственников», либо других пользователей помещениями, в том числе несвоевременного выполнения ими своих обязанностей, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством?. Пункт 6.1.4: «Управляющая организация» не несет ответственности за качество оказываемых по настоящему договору услуг и выполнение работ в случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества?. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ ?если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств?. Пунктом 76 Правил оказания коммунальных услуг гражданам установлено, что основанием ответственности исполнителя является предпринимательский риск. Абзац 2 п. 76 закрепил: ?Исполнитель освобождается от ответственности за ухудшение качества коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств?. Из сказанного можно сделать однозначный вывод, что законодательство устанавливает основанием ответственности исполнителя именно предпринимательский риск, а не вину исполнителя. Иными словами, исполнитель отвечает перед собственником независимо от вины. Вышеуказанные пункты договора вступают в противоречия с федеральным законодательством. Обратите внимание, что положения пп. 6.1.3 и 6.1.4 являются логичным завершением положений, закрепленных в пп. 1.1 и 2.7. Это наталкивает на мысль, что схема правоотношений, возникающих по поводу предоставления собственникам коммунальных услуг, заложенная в рассылаемом договоре, имеет своей целью снять ответственность с управляющей организации-исполнителя. Определенная законом система правоотношений, возникающих по поводу предоставления собственникам коммунальных услуг, описывается следующим образом. Управляющая организация в рамках гражданских правоотношений заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающей организации. Собственникам коммунальные услуги предоставляются на основании договора предоставления коммунальных услуг, который заключается в рамках жилищного законодательства.В данных правоотношениях исполнителем выступает управляющая организация. Исполнитель несет ответственность перед собственником независимо от вины?. P.S. Всю дополнительную информацию по вопросу управления многоквартирными домами можно получить по адресу пр.Мира, 11, каб. 5, где находится общественная приемная депутата Дронченко А.И.

[badboys]

Извиняюсь конечно за мой комментарий, который покажется не касающейся темы, но всё же: не так давно на совещании в городской администрации некоторым управляющим ТСЖ было предложено взять под свою “опеку (балланс)” близ лежащие дома. Но они вынуждены отказаться, из-за того что отчисления жильцов за капитальный ремонт город категорически не отдаёт ТСЖ, ссылаясь на то что эти деньги уже якобы потрачены и их нет в бюджете. Так как же спрашивается принимать на балланс другие дома, если денег на ремонт (кровля, коммуникация и т.п.) уже нет?Для сведения, например, ремонт кровли дома (имеется ввиду капитальный) запланирован через каждые 15 лет. Так вот,представьте себе разгневаных вновь принятых жильцов ТСЖ у которых течёт кровля, а им говорят что деньги на ремонт будут через 15 лет.Мне кажется что ЖКХ города просто разбазаривает народные деньги и нет никому до этого дела.

[SALX]

[quote name='badboy'] Мне кажется что ЖКХ города просто разбазаривает народные деньги и нет никому до этого дела. [/quote]Во-во никому дела нет! Может гржданам попробовать самим побороться с этим?

[a_smurn0FF]

[quote name='SALX'] проект обращения депутата Законодательной Думы Хабаровского края Дронченко А.И [/quote]грамотный текст, всецело поддерживаю.при желании можно было бы развить ещё некоторые пункты договоров, но они пожалуй менее значимы..SALX, оповестите о том, когда сей проект будет направлен в прокуратуру и рекцию данного органа власти?

[_Foxy_]

Если уж на то пошло, по идеи каждый собственник имеет право при подписании договора приложить так называемый акт разночтений. И было бы любопытно узнать, что действительно будет, если вообще саботировать подписание такого дерзкого договора, суть которого гласит *Вы нам бабки, а мы вам их простим* И как насчет того, что из года в год люди оплачивают капитальный ремонт! Это баснословные деньги!

[SALX]

[quote name='Foxy_'] акт разночтений [/quote]Уважаемая Foxy_!Точнее это называется протокол разногласий.[quote name='Foxy_'] что действительно будет, если вообще саботировать подписание такого дерзкого договора [/quote]Ровным счетом ничего не будет. По крайней мере, ничего законного.

[SALX]

[quote name='a_smurn0FF'] можно было бы развить ещё некоторые пункты договоров [/quote]Будте добры, укажите на данные пункты. Вполне возможно, мы используем при окончательной формулирвки обращения в прокуратуру. В подобных вопросах мелочей не бывает!

[a_smurn0FF]

давайте вечером я найду договор дома и поговорим предметнее, с номерами пунктов и т.д.?что касается “в общем”, то по тексту договора получается, что УК не несёт ответственность за недолжное выполнение работ/услуг фирмами-подрядчиками. Однако, если у меня нет договора с подрядчиком, а между нами “прокладка” в лице УК, то на основании каких документов я буду обжаловать в суде (к примеру) и предъявлять им претензии? В том-то вся и задумка, что УК несёт всю полноту ответственности, и сама перевыставляет все претензии..второй момент: срок исполнения заявки составляет 30 дней (в пунктах 3.1.7 и 7.3). Раз нет явного указания, то по законодательству дни – календарные.Простая ситуация – затопило или стена инеем покрылась. Вы, я, кто-то ещё пишем претензию о неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Через 29 дней приходят комунальщики – иней растаял и стена высохла. А что обои отошли – так это хозяева нерадивые, клеить не умеют.Кстати подпункт И) пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам – срок реагирования составляет 2 рабочих дня, включая направление извещения потребителю о том, что претензия принята и о её удовлетворении или причинах отказа.[quote name='Foxy_'] Если уж на то пошло, по идеи каждый собственник имеет право при подписании договора приложить так называемый акт разночтений. [/quote]нет, ничего не получится – согласно п.1 ст. 162 ЖилКодекса, договор между собственниками и УК заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. А по п.4 ст.162 – для всех собственников должны быть единые условия..Кстати, к SALX : условия, указанные в договоре вообще рассматривались хоть в одном общем собрании собственников?

[Автор]

Сообщения